- 작성시간 : 2021/12/05 03:53
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- 카테고리 : 세상만사 잡담
[기사링크] 얼어붙은 서울 아파트 매수심리…'집값 고점?'
수 많은 언론에서는 부동산 시장이 고점에 이르렀다고 보도하고 있습니다. 2개월 전부터 시작된 대출규제와 상반기 급등한 아파트 가격에 대한 상승 피로감 등을 원인으로 지목하며 하락의 신호를 예고하고 있습니다. 이에 맞춰 정부에서는 집값 하락신호가 왔다며 추격매수는 주의해야 한다는 경고성 발언까지 하기에 이르렀습니다. 이런 분위기만 따져본다면 당장 집값 하락기 직전에 돌입했다고 믿기 십상이겠죠. 그러나 본인이 판단하기로는 그저 일시적인 거래 멈춤 현상으로 나타난 착시현상일 뿐 하락의 징조조차 아직은 단언하기 어렵다고 봅니다.
최근 서울 및 경기도의 부동산을 방문한 결과, 확실히 매매나 전세 모두 전반적인 거래는 위축되어 있는 상황이긴 합니다. 일종의 침체현상이 일어나는 지역이 발생하고 있는 것이죠. 그러나 이것이 아파트 가격 하락의 신호라고 볼 수 없습니다. 그 내막을 살펴보면 여전히 사람들이 원하는 수준의 입지 좋은 아파트는 가격 하락을 가속화할 수 있을 정도로 물량이 충분하지 않기 때문입니다. 흔히 말하는 최상급의 물건인 로얄동/로얄층의 매물을 파는 사람들이 많아야 아파트 가격이 하락하는 것이 당연한 메커니즘인데, 그런 물량이 충분하지 않습니다. 매물이 쌓이는 아파트는 종종 발견할 수 있으나 그것조차 즉시 입주가 불가능한 세낀 매물이나 저층과 같은 비선호 물건 위주입니다. 여전히 집주인들은 아파트 가격을 내려서 판매할 생각이 없기 때문에 정상적인 물건(즉시 입주 가능한) 의 호가는 여전히 직전 실거래가 대비 높은 실정입니다.
물론, 최근에 발생한 대출규제 효과는 확실히 단기적인 효과를 보이고 있습니다. 주택담보대출을 중지하거나 한도를 축소하는 은행들이 대다수이기 때문에 15억 미만의 아파트들의 매수세는 위축되고 있는 것이 사실입니다. 이러한 규제로 인해 경기도 일부지역의 경우 집을 내놓아도 수 개월 째 집을 보러오는 사람이 없을 정도로 부동산 경기가 침체국면에 빠져있는 시장도 있습니다.
결국, 지금의 상황은 '사고 싶어도 사지 못하게 억지로 막는 상황' 이기 때문에 벌어진 것이라고 볼 수 있습니다. 부동산 시장의 하락은 사람들의 매수 수요가 자연스럽게 줄어들어야 발생하는 것입니다. 이를 위해서는 충분한 공급이 우선되어야 하는데, 2021년은 물론 향후 2~3년 간의 공급 물량 역시 매우 부족한 상황이죠. 심지어 IMF와 같이 예측불가한 경제적 타격에 의해 순간적으로 폭락하는 경우도 있지만 그것조차도 2~3년 안에 안정되는 것이 주택시장의 특징입니다.
결론적으로는 오히려 더 무서운 폭등장세가 일어날 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 전세든 매매든 누구라도 강제적으로 참여해야만 하는 이 시장에서 대출을 억지로 누른다고 해서 사람들의 실거주 수요가 자연스럽게 사라지는 것이 아니기 때문입니다. 향후에 대출규제가 일부 완화되거나 2022년 1월 전국의 은행들의 대출한도가 리셋되면서 대출업무를 재개하기 시작한다면 그동안 눌려있는 수요들이 집중되면서 폭등을 유발할 수 있습니다. 진심으로 대단히 공포스러운 국면인 것입니다.
한편, 강남의 부자들은 수 십억의 현금으로 최고급 아파트를 최고가에 쓸어담고 있습니다. 어차피 15억 이상의 고가의 아파트들은 대출을 받지 못하기 때문에 순수 현금으로만 구입해야 하니 사실상 부자들의 전유물이라고 볼 수 있을 것입니다. 강남의 대표 아파트인 '아크로리버파크(아리팍)' 은 34평이 45억 신고가를 달성한데 이어 52평이 60억을 신고가로 갱신하는 등 불장은 계속되고 있습니다.
집값이 떨어진다고 생각한다면 과연 수 십억의 현금을 아파트 한 채에, 그것도 최고가에 배팅할 수 있을까요? 자산관리를 최우선으로 삼고 있는 부자들이 그런 어리석은 행위를 할 리는 없을 것입니다. 강남 최상위 입지 아파트의 신고가 폭탄은 추후 준상급지나 중급지, 나아가 하급지 아파트들의 가격을 끌어올리는 여지를 제공하게 됩니다. 앞서 언급한 대출규제가 풀리거나 은행들의 연초 대출업무가 재개되는 시점에서는 이러한 요인들이 한꺼번에 작용하면서 더한 폭등을 유발할 수 있다는 논리가 더더욱 성립할 수 있는 것이 아닌가 싶습니다.
이 때문에 현재의 부동산 시장은 상당히 불안하다고 볼 수 있습니다. 그 불안도 모두가 바라는 하락의 방향이 아닌 폭등의 방향을 가리키고 있다는 것이 더욱 우려되는 부분입니다. 이러한 사태를 막고자 일부 정당에서는 다주택자에 대한 양도세 완화 카드를 검토한다는 소식이 들리고는 있으나, 현재로서는 장담하기 어려운 상황입니다. 그리고 이러한 대책조차 양도세액이 다주택자들이 매력을 느낄 만큼 획기적으로 줄어들거나 적절한 시기에 발휘되지 않는다면 그 효과는 미미할 수도 있다는 것이 문제입니다.
전국의 무주택자들은 평생 집을 마련하지 못할까 불안에 떨고 있습니다. 그리고 실제로도 부동산은 진입시기를 놓치게 되면 영원히 따라잡을 수 없는 자산격차는 물론 노후까지 비참하게 만드는 원인이 될 수 있기 때문에 정부의 대책과 민간의 공급이 매우 중요합니다. 이미 2021년의 집값은 4년 전의 집값과는 차원이 다른 가격대에 진입하게 되었습니다. 더 이상의 폭등을 막을 수 있도록 정부의 대책이 필요한 상황입니다.
written by 쓰레기 청소부
덧글
그런데 지금 서울에 신규 토지 나올곳이 없습니다. 이러면 기존 주택을 다시 지어야 하는데 기획에서 입주까지 10년이면 빠르게 되는 편입니다.
그런데 10년전인 이명막 박근혜 시절에 집을 지었나 하면 아닙니다. 4대강 한다고 돈날리고 이때 부실화된 LH와 수자원 공사가 부채가 늘어 토지와 주택공급이 상당기간 부실해져 있습니다. 이번정부 들어와 공급늘린다 하는데 이거 대량으로 나오려면 아직 5~10년은 남았습니다.
문제는 무조건적으로 공급 늘리는 것도 쇼크옵니다. 저 위 그래프 보면 노태우때 주택200만호 건설해댄 것때문에 김영삼시절 내내 별 변동이 안보이는데 정작 저 기간에 아파트 아닌 빌라 등의 상황은 매우 좋지 못했습니다. 지표가 평탄해도 세부적으로는 좋지 못한 경우도 많습니다.
적어도 서울시에 관한한은 박원순이가 책임을 져야지
오세훈이가 맨들라고 했던 뉴타운 따위를 백지화시킨
내가 뉴타운 구역 사는 사람이고 10년넘게 지켜보고 있는데 해제가 시장이나 도지사 마음대로 되는 것 아닙니다. 모르면 아무말이나 하지 마세요.
이후 부동산 경기 침체기가 오고 2011년부터 취임한 박원순 서울시장의 주거정책 철학[1]에 따라 서울내 많은 뉴타운 구역들이 해제되었다.[2]